Всё больше виннипегских семей считают выгоду многопоколенческого проживания — и дело не только в близости. Переезд стареющего родителя или взрослого родственника с инвалидностью в квартиру при доме может обойтись намного дешевле, чем учреждение по уходу, и федеральное правительство поможет оплатить стройку. Multigenerational Home Renovation Tax Credit (MHRTC) может вернуть вам в карман до примерно $7,000 (за ремонт, завершённый в 2026 году) за постройку полноценной отдельной квартиры для родственника.
За более чем десять лет в строительстве и ремонте я повидал немало подвальных «квартир для родни», которые выглядели нормально, пока не сверишь их с правилами, — а правила здесь важны, и для налогового кредита, и для города. Я агент по недвижимости, а не строитель и не администратор программы, поэтому я направлю вас к нужным людям для самой работы и бумаг. Но я могу сказать вам, на что смотреть и сколько на самом деле стоит легальная квартира.
Сколько стоит кредит
MHRTC — это возвратный федеральный налоговый кредит, равный самой низкой федеральной ставке подоходного налога, применённой к расходам на подходящий ремонт до $50,000. Эта ставка недавно снизилась (федеральное «снижение налога для среднего класса»), поэтому максимум сейчас составляет примерно $7,000 за ремонт 2026 года (14% × $50,000) и составлял $7,250 за 2025 год (14,5%). Он был $7,500, когда ставка была 15%, — для ремонтов, завершённых в 2023–2024 годах. Поскольку сумма привязана к налоговой ставке в год завершения работ, она может меняться год от года — уточняйте актуальную цифру в CRA.
Слово возвратный — самая важная часть. Многие домашние кредиты лишь уменьшают уже начисленный налог; если ваш счёт равен нулю, они ничего не стоят. Этот выплачивается в любом случае — если ваши подходящие расходы достигают потолка $50,000, вы получаете полный кредит (примерно $7,000 за ремонт 2026 года) наличными, даже в год, когда не должны подоходного налога.
Ещё одно ограничение, которое надо учесть: это одна заявка на одно подходящее лицо за всю жизнь. Нельзя построить квартиру для одного и того же родителя дважды и заявить её оба раза. Кредит доступен для ремонтов, завершённых в 2023 и последующих налоговых годах.
Кто и что имеет право
Это не кредит на любой подвальный ремонт. Он именно для постройки жилого пространства, чтобы семья могла съехаться вместе. Чтобы иметь право:
- Квартира должна быть автономной отдельной единицей. Это значит отдельный вход, кухня, ванная и спальная зона — по-настоящему независимое жилое пространство, а не переделанная спальня.
- Она должна быть для подходящего лица: пожилого человека 65 лет и старше или взрослого, имеющего право на Disability Tax Credit (DTC).
- Это лицо должно переехать к подходящему родственнику. Вся идея — многопоколенческое проживание под одной крышей.
- Квартира должна быть заселена в течение 12 месяцев после завершения ремонта.
Если родственник, для которого вы строите, младше 65 и ещё не одобрен на DTC, то это одобрение (форма CRA T2201) — точка входа: его стоит оформить до начала.
Кратко
| Правило | Что оно означает |
|---|---|
| Сумма кредита | Самая низкая федеральная ставка × до $50,000 — примерно $7,000 (2026); $7,250 (2025) |
| Возвратный? | Да — выплачивается, даже если вы не должны налогов |
| Подходящее лицо | Пожилой 65+ или взрослый, имеющий право на Disability Tax Credit |
| Квартира | Автономная: отдельный вход, кухня, ванная, спальная зона |
| Заселение | В течение 12 месяцев после завершения |
| Как часто | Одна заявка на одно подходящее лицо за всю жизнь |
| Доступен для | Ремонтов, завершённых в 2023 и позже |
Складываем его с Home Accessibility Tax Credit
Если переезжающий — пожилой человек или имеет право на DTC, вы часто попадаете в диапазон и второго кредита: Home Accessibility Tax Credit (HATC). Там, где применимы оба, одни и те же расходы могут засчитываться одновременно в MHRTC и HATC — например, душ без порога, поручни или расширенные дверные проёмы в новой квартире.
HATC — это отдельный невозвратный кредит по самой низкой федеральной ставке (14% в 2026 году, 14,5% в 2025 году) на расходы по подходящим работам по доступности до $20,000 в год — до примерно $2,800 в 2026 году. Складывается ли ваш проект чисто — это вопрос к налоговому специалисту, но для доступной квартиры это может прилично набежать.
Взгляд строителя на стройку
Вот где я буду прямолинеен, потому что именно здесь люди обжигаются. Легальная отдельная квартира в Виннипеге — это не проект на выходные, и налоговый кредит подразумевает, что вы сделали всё как надо.
- Вам нужны разрешения города Виннипег. Автономная квартира означает строительное и (обычно) электрическое и сантехническое разрешения плюс инспекции. Она должна соответствовать строительному кодексу и правилам зонирования для вашего участка — отдельные квартиры разрешены не везде и не любого размера.
- Используйте лицензированного подрядчика. Аварийные окна, противопожарное разделение между квартирами, вторая кухня, отдельное отопление и вентиляция — это те детали, которые проваливают инспекцию, когда любители их угадывают. Я бы нанял лицензированного подрядчика, который раньше строил отдельные квартиры в Виннипеге и знает процесс города. (Я с радостью расскажу, как выглядит хорошая работа; саму стройку я не делаю.)
- Сохраняйте каждый счёт. Кредит рассчитывается на основе подходящих расходов, и CRA может попросить вас их подтвердить. Чистые бумаги от нормального подрядчика защищают и вашу заявку, и ваш дом.
Срежете углы на разрешениях — и рискуете не только кредитом: вы рискуете непродаваемой квартирой и проблемой со страховкой в будущем.
Выгода при перепродаже и аренде
Есть причина, по которой легальная квартира стоит больше, чем неузаконенная. Когда потребности вашего родителя изменятся, автономная, соответствующая кодексу квартира может стать ипотечным подспорьем — легальным арендным доходом, за который многие покупатели доплатят. Неузаконенная квартира в подвале делает обратное: она отпугивает кредиторов, покупателей и страховщиков. Сделать всё правильно с первого раза — вот что защищает ценность.
Это общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Детали программы, суммы и право на участие меняются и могли быть обновлены с момента публикации — всегда уточняйте актуальные правила Multigenerational Home Renovation Tax Credit в Canada Revenue Agency, а требования по разрешениям — у города Виннипег, прежде чем тратить деньги. Для вашей конкретной ситуации обратитесь к налоговому специалисту.
Думаете об отдельной квартире для родственника перед ремонтом или продажей?
Отдельная квартира — одно из немногих улучшений, которое может помочь родителю стареть рядом с семьёй и добавить дому реальную ценность — если сделать всё легально. Глазом строителя я помогу вам оценить, подходит ли ваш участок для квартиры, сколько она может стоить при перепродаже или как аренда и о чём спросить подрядчика, прежде чем подписывать.
Свяжитесь со мной для бесплатной беседы без обязательств или оценки дома — прямые ответы от местного агента, который знает виннипегские дома вдоль и поперёк. — Pavel Streltsov, Real Broker Manitoba Ltd.