Больше десяти лет я проработал в строительстве и смежных профессиях — кровля, ремонт, полы, покраска, генеральный подряд — прежде чем занялся недвижимостью. Поэтому, когда я прохожу по дому вместе с покупателем, я смотрю совсем не на то, что замечают первым делом большинство людей. Покупатели влюбляются в кухню. Я же смотрю на линию крыши, на уклон земли вокруг фундамента и на то, куда уходит вода.
Это руководство, которое я хотел бы вручить каждому покупателю в Виннипеге перед его первым показом. Оно не заменит инспекцию дома — ничто не должно её заменять, — но поможет вам отличить дом, которому нужны выходные с малярной кистью, от того, которому нужны тридцать тысяч долларов, не заложенных в ваш бюджет.
Начинайте со «скелета», а не с отделки
Хоумстейджинг придуман для того, чтобы притягивать ваш взгляд к красивым деталям. Приучите себя делать наоборот: войдя в дом, смотрите мимо новых столешниц — на то, что дорого и сложно поменять.
Порядок, в котором я проверяю, примерно такой: фундамент, крыша, инженерные системы, затем вода — потому что это и есть порядок по стоимости ремонта и по тому, насколько сильно каждый пункт может сорвать сделку.
Фундамент
В Виннипеге именно ему я уделяю больше всего внимания. Наша глинистая почва набухает во влажную погоду и сжимается в сухую, а зимой мороз уходит глубоко в землю. Эти движения тяжело сказываются на фундаменте.
Я ищу ступенчатые трещины в блочных стенах, горизонтальные трещины (они тревожнее вертикальных), стены, выгибающиеся внутрь, и полы с уклоном. В подвале я обращаю внимание на свежую краску только на стенах фундамента — иногда это просто уход, а иногда это попытка скрыть пятно. Ничто из этого само по себе не убивает сделку, но подсказывает мне, стоит ли привлечь специалиста по конструкциям, прежде чем вы примете решение.
Крыша
Это моя сфера, так что скажу прямо. Крыша на исходе срока службы — одна из немногих вещей, которые могут полностью сорвать продажу или создать проблему с финансированием или страховкой. С земли я смотрю, насколько ровно лежит черепица, не вымывается ли гранулят в водостоки, в каком состоянии примыкания вокруг дымоходов и вентиляции, и нет ли провисаний на линии крыши.
Полная замена нужна далеко не всегда — иногда достаточно профессионального ремонта и чистого отчёта. Но возраст и состояние крыши лучше знать до того, как вы напишете оффер, а не после.
Инженерные системы и прочая «непарадная» часть
Печь, водонагреватель, электрощит, сантехника. Никого не радует новая печь, но умирающая печь — это реальные деньги. Я проверяю возраст печи и водонагревателя (обычно на бирке есть дата), осматриваю электрощит на предмет старой проводки типа knob-and-tube или алюминиевой в домах постарше, и открываю краны, чтобы проверить напор воды и слив.
Следите за водой
Если бы мне нужно было назвать одну вещь, которая отличает дешёвую проблему от дорогой в Виннипеге, — это вода. Почти каждая серьёзная проблема с подвалом, которую я вижу, восходит к воде, которую не отвели от дома.
Снаружи я смотрю на уклон — земля должна уходить от фундамента, а не к нему. Я проверяю, что водосточные трубы выведены подальше от стены, и осматриваю приямки окон на признаки скопления воды. Внутри я ищу дренажный насос (и есть ли у него резервное питание), смотрю на высолы (тот белый меловой налёт) на стенах подвала и доверяю своему носу — тот сырой, затхлый запах, который не до конца перебивают гипсокартон и освежители воздуха.
Относитесь с подозрением к свежим, быстрым ремонтам
Я люблю хорошо отремонтированный дом. Меня настораживает быстрый косметический «флип» — новые полы, свежая краска, светлая кухня — наложенный поверх проблем, которые теперь сложнее заметить.
Признаки, при которых я смотрю внимательнее: совершенно новые полы только в подвале (почему именно там?), свежая краска на одной стене фундамента, отремонтированная ванная без видимых признаков разрешения на работу, которая явно его требовала, и отделка на класс лучше, чем подсказывал бы «скелет» дома. За хорошую работу стоит платить. А вот косметика поверх скрытых проблем — повод развернуться и уйти.
Что это значит для вашего оффера
Всё это вовсе не для того, чтобы вас отпугнуть. Дом, который требует работ, может оказаться лучшей покупкой в квартале — если вы понимаете, на что подписываетесь. Смысл такого чтения дома прост: вы пишете более грамотный оффер, ведёте переговоры на основе реальных данных и не получаете в наследство проблему, которую не заложили в цену.
Когда я представляю покупателя, именно такой осмотр вы получаете по каждому дому ещё до того, как мы заговорим о цифрах, — а затем лицензированный инспектор всё это подтверждает. Если вам нужен такой взгляд на вашу следующую покупку, начните с бесплатного разговора без обязательств — а дальше будем действовать по ситуации.