Я понад десять років працював у будівництві та ремеслах — покрівля, ремонти, підлоги, малярство, загальне підрядництво — перш ніж почав продавати нерухомість. Тож коли я проходжу будинком разом із покупцем, я дивлюся не на те, що більшість людей помічає першим. Покупці ведуться на кухню. А я дивлюся на лінію даху, на ухил землі навколо фундаменту і на те, куди йде вода.
Це той посібник, який я хотів би мати для кожного покупця у Winnipeg перед його першим переглядом. Він не замінить інспекцію будинку — ніщо не повинно її замінювати — але допоможе вам відрізнити будинок, якому потрібні вихідні з фарбою, від того, якому потрібні тридцять тисяч доларів, яких ви не закладали в бюджет.
Починайте з кістяка, а не з оздоблення
Хоумстейджинг створено, щоб вести ваше око до гарних деталей. Привчіть себе робити навпаки: заходьте і дивіться повз нові стільниці на речі, які дорогі й складні для заміни.
Порядок, у якому я перевіряю, приблизно такий: фундамент, дах, інженерні системи, потім вода — бо це також порядок того, наскільки дорого їх виправляти і наскільки сильно вони можуть зірвати угоду.
Фундамент
У Winnipeg саме цьому я приділяю найбільше уваги. Наш глинистий ґрунт набухає, коли вологий, і стискається, коли сухий, а наші зими заганяють мороз глибоко в землю. Цей рух важко переживають фундаменти.
Я шукаю сходинкоподібні тріщини в блокових стінах, горизонтальні тріщини (більш тривожні, ніж вертикальні), стіни, що вигинаються всередину, і підлоги з ухилом. У підвалі я шукаю свіжу фарбу лише на стінах фундаменту — іноді це просто догляд, а іноді це приховує пляму. Жоден із цих ознак автоматично не зриває угоду, але вони підказують мені, чи варто залучити фахівця з конструкцій, перш ніж ви візьмете на себе зобов'язання.
Дах
Це моя стихія, тож скажу прямо. Дах наприкінці свого терміну служби — одна з небагатьох речей, яка може повністю зірвати продаж або спричинити проблему з фінансуванням чи страхуванням. З землі я дивлюся, наскільки рівно лежить черепиця, чи не вимиваються гранули в ринви, на стан фартухів довкола димарів і вентиляційних виходів, а також на будь-який прогин у лінії даху.
Не завжди потрібна повна заміна — іноді професійний ремонт і чистий звіт роблять свою справу. Але ви маєте знати вік і стан даху до того, як подаєте пропозицію, а не після.
Інженерні системи та неприваблива частина
Піч, водонагрівач, електрощит, сантехніка. Ніхто не радіє новій печі, але та, що доживає свій вік, — це реальні гроші. Я перевіряю вік печі та водонагрівача (зазвичай на табличці є дата), оглядаю електрощит на наявність проводки типу knob-and-tube чи алюмінієвої в старіших будинках, і відкриваю крани, щоб перевірити тиск води та злив.
Слідкуйте за водою
Якби мені довелося вибрати одну річ, яка відрізняє дешеву проблему від дорогої у Winnipeg, це була б вода. Майже кожна серйозна проблема з підвалом, яку я бачу, бере свій початок із води, яку не відвели від будинку.
Зовні я дивлюся на ухил — земля повинна спадати від фундаменту, а не до нього. Я перевіряю, чи відводять водостоки воду далеко від стіни, і оглядаю приямки вікон на ознаки того, що в них збирається вода. Усередині я перевіряю наявність дренажного насоса (і чи є в нього резервне живлення), шукаю висоли (той білий крейдяний наліт) на стінах підвалу і довіряю своєму носу щодо того вологого, затхлого запаху, який гіпсокартон і освіжувачі повітря не можуть повністю приховати.
Ставтеся скептично до свіжих, швидких ремонтів
Я люблю добре відремонтований будинок. Чого я остерігаюся — це швидкого косметичного перепродажу: нові підлоги, свіжа фарба, світла кухня — накладені поверх проблем, які тепер важче помітити.
Ознаки, які змушують мене придивитися пильніше: абсолютно нова підлога лише в підвалі (чому саме там?), свіжа фарба на одній стіні фундаменту, відремонтована ванна без видимих ознак дозволу на роботу, яка явно його потребувала, і оздоблення на щабель кращі, ніж підказував би кістяк будинку. За хорошу роботу варто платити. Косметика поверх прихованих проблем — це привід піти геть.
Що це означає для вашої пропозиції
Усе це не для того, щоб вас відлякати. Будинок, який потребує робіт, може бути найкращою покупкою в кварталі — якщо ви знаєте, на що йдете. Сенс читати будинок саме так простий: ви подаєте розумнішу пропозицію, ведете переговори, спираючись на реальну інформацію, і не успадковуєте проблему, яку не заклали в ціну.
Коли я представляю покупця, саме такий огляд ви отримуєте для кожного будинку, перш ніж ми почнемо говорити про цифри — а потім ліцензований інспектор це підтверджує. Якщо ви хочете, щоб таке око глянуло на вашу наступну покупку, почніть із безкоштовної розмови без жодних зобов'язань, і ми рухатимемося далі.