FHSA + HBP: כיצד רוכשי דירה ראשונה בוויניפג ממנים בית

חיסכון למקדמה הוא החלק הקשה ביותר ברכישת הבית הראשון שלכם בוויניפג. החדשות הטובות: קנדה מעניקה לרוכשי דירה ראשונה שני כלים עוצמתיים בגיבוי ממשלתי כדי להגיע לשם מהר יותר — ה-FHSA וה-HBP. הם שונים זה מזה, לכל אחד יש כללים שכדאי להכיר, ואתם יכולים להשתמש בשניהם יחד עבור אותה רכישה.

אני סוכן נדל"ן בוויניפג, לא ברוקר משכנתאות או יועץ פיננסי, אז התייחסו לזה כאל מפה ידידותית לאופן שבו תוכניות אלו פועלות. תמיד אַמתו את המגבלות העדכניות ביותר מול ה-CRA ובדקו את המספרים שלכם מול איש מקצוע בתחום המשכנתאות או המס לפני שתפעלו.

מהו ה-FHSA?

ה-FHSA (First Home Savings Account) הוא חשבון רשום שתוכנן במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה. זה באמת הטוב משני העולמות: ההפקדות שלכם ניתנות לניכוי מס בכניסה (כמו RRSP), ומשיכות מזכות עבור הבית הראשון שלכם יוצאות פטורות ממס לחלוטין (כמו TFSA). הכסף בפנים גם צומח בפטור ממס.

כך זה עובד:

• מי זכאי: תושבי קנדה, בני 18 ומעלה (ומתחת לגיל 71), שהם רוכשי דירה ראשונה.
• מגבלות הפקדה: עד $8,000 לשנה, עם תקרה של $40,000 לאורך כל החיים.
• המקום מתחיל כשפותחים אותו: זהו הפרט החשוב ביותר. מקום ההפקדה שלכם מתחיל להצטבר רק ברגע שאתם פותחים את החשבון — לא כשאתם מגיעים לגיל 18, ולא רטרואקטיבית. אז פתחו אחד מוקדם, אפילו עם $0 בפנים, רק כדי להתחיל את הספירה.
• העברה קדימה: תוכלו להעביר קדימה עד $8,000 של מקום שלא נוצל לשנה הבאה. פירוש הדבר שלאחר שנה שלמה שלא נוצלה, תוכלו להפקיד עד $16,000 בשנה אחת (ה-$8,000 שהוחמצו בתוספת ה-$8,000 החדשים). המקום המקסימלי שלא נוצל שתוכלו להעביר הוא $8,000.
• הניכוי: הפקדות מורידות את ההכנסה החייבת שלכם, כך שאולי תקבלו כסף בחזרה בעת הגשת הדוח — כסף שתוכלו להחזיר ישירות למקדמה שלכם.
• חלון זמן: יש לכם חלון השתתפות של 15 שנה, והחשבון חייב להיסגר עד סוף השנה שבה אתם מגיעים לגיל 71 (או 15 שנה לאחר הפתיחה, המוקדם מביניהם).

מה הופך רוכש ל"רוכש דירה ראשונה" לצורך ה-FHSA?

באופן כללי, אתם זכאים אם אתם (או בן/בת הזוג שלכם או בן/בת הזוג הידוע/ה בציבור) לא הייתם בעלי בית שגרתם בו במהלך השנה הנוכחית או ארבע שנות הלוח הקודמות. תקופת הבדיקה לאחור של ארבע שנים סלחנית יותר ממה שאנשים מצפים — חלק מהאנשים שהיו בעלי בית לפני שנים יכולים לזכות שוב.

מהו ה-HBP?

ה-HBP (Home Buyers' Plan) מאפשר לרוכש דירה ראשונה למשוך כסף מה-RRSP שלו עצמו כדי להפנותו לבית ראשון. חשבו על זה כעל הלוואה מעצמכם: אתם מוציאים את הכסף בפטור ממס עכשיו, ואז מחזירים אותו ל-RRSP שלכם לאורך זמן.

כללים מרכזיים:

• כמה: עד $60,000 לאדם (הועלה מ-$35,000 עבור משיכות שבוצעו לאחר 16 באפריל 2024). זוג עם שני RRSP יכול למשוך עד $120,000 בסך הכול.
• כלל 90 הימים: כל הפקדה שתבצעו ל-RRSP שלכם חייבת לשבת שם לפחות 90 ימים לפני שתמשכו אותה, אחרת היא לא תהיה ניתנת לניכוי או זכאית. אל תמהרו עם הפקדה של הרגע האחרון.
• החזר: אתם מחזירים את הסכום לאורך 15 שנה. ההחזר מתחיל בדרך כלל בשנה השנייה שלאחר השנה שבה משכתם. אמצעי זמני מעניק למשיכות שבוצעו בין 2022 ל-2025 עד חמש שנים לפני שמתחילים ההחזרים.
• מפספסים תשלום? אם לא תחזירו את הסכום הנדרש לשנה מסוימת, סכום זה יתווסף להכנסה החייבת שלכם לאותה שנה.
• דרישות: אתם זקוקים להסכם בכתב לקנייה או בנייה, אתם חייבים להיות תושבי קנדה, ואתם חייבים לקנות או לבנות את הבית עד ה-1 באוקטובר של השנה שלאחר המשיכה.

FHSA לעומת HBP: השוואה

הגרסה הקצרה: ה-FHSA הוא כסף שלעולם אינכם מחזירים, בעוד ה-HBP הוא כסף שאתם לווים מעצמכם העתידי. שניהם מקרבים אתכם ליום הסגירה מהר יותר.

כיצד הם משתלבים עבור רכישה בוויניפג

מותר לכם להשתמש ב-FHSA וב-HBP עבור אותו בית מזכה. בשילוב הזה טמון הכוח האמיתי — במיוחד עבור זוג.

דמיינו שני רוכשי דירה ראשונה בוויניפג:

• כל אחד מושך מה-RRSP שלו במסגרת ה-HBP: עד $120,000 בסך הכול.
• כל אחד מוסיף את חיסכון ה-FHSA שלו מעל לכך: עד $40,000 כל אחד, בתוספת כל צמיחה.

זה יכול להצטבר למקדמה גדולה מאוד — לעיתים קרובות יותר מ-20% בנוחות על בית טיפוסי בוויניפג. חציית קו ה-20% חשובה, כי פירושה שאתם נמנעים לחלוטין מביטוח כשל משכנתא של CMHC.

יסודות המקדמה בוויניפג

כדי להבין מדוע חשבונות אלו כל כך שימושיים, כדאי להכיר את כללי המקדמה המינימלית:

• 5% על בתים עד $500,000.
• 5% על ה-$500,000 הראשונים בתוספת 10% על החלק מ-$500,000 עד $1,500,000.
• 20% על בתים שמחירם מעל $1,500,000.

כל מקדמה מתחת ל-20% מחייבת ביטוח כשל משכנתא של CMHC. יתרון מקומי קטן אחד: במניטובה, אין PST שמתווסף לפרמיית ה-CMHC, כך שהביטוח עולה כאן מעט פחות מאשר בחלק מהמחוזות האחרים.

דוגמה: על בית בוויניפג בשווי $450,000, המקדמה המינימלית היא $22,500 (5%). כמה שנים טובות של הפקדות FHSA בלבד יכולות לכסות זאת — ושילוב משיכת HBP יכול לדחוף אתכם לעבר רף ה-20% ומחוץ לטריטוריית ה-CMHC.

כיצד להתחיל

פתיחה ושימוש ב-FHSA

1. פתחו חשבון בבנק, באיגוד אשראי, או בברוקראז' מקוון. הוא פועל כמו TFSA או RRSP — פשוט בקשו FHSA.
2. פתחו אותו מוקדם, אפילו עם $0, כדי שמקום ההפקדה שלכם יתחיל להיבנות.
3. הפקידו עד $8,000 בשנה (או עד $16,000 אם העברתם קדימה שנה שלמה) והשקיעו את הכספים.
4. תבעו את הניכוי בדוח המס שלכם — תקבלו אישור — כדי להוריד את ההכנסה החייבת שלכם.
5. בצעו משיכה מזכה כשאתם קונים את הבית הראשון שלכם. שמרו על הרשומות שלכם מסודרות.

שימוש ב-HBP

1. ודאו שהכספים שלכם נמצאים ב-RRSP שלכם לפחות 90 ימים.
2. מלאו את טופס CRA Form T1036 ומסרו אותו למנפיק ה-RRSP שלכם כדי למשוך את הכסף בפטור ממס.
3. קנו או בנו את הבית שלכם עד ה-1 באוקטובר של השנה הבאה, עם הסכם בכתב מוכן.
4. עקבו אחר ההחזרים שלכם בדוח המס שלכם בכל שנה כדי שלא תיתפסו עם הכנסה חייבת נוספת.

תוכנית פעולה פשוטה

אם בית ראשון נמצא באופק שלכם, הנה הסדר שהייתי מציע לחשוב עליו:

• פתחו FHSA היום — אפילו ריק — כדי שהספירה תתחיל.
• מַמנו אותו ככל שתוכלו, ותיהנו מניכוי המס בכל שנה.
• בנו (או חזרו) ל-RRSP שלכם אם אתם רוצים שכסף HBP יהיה זמין, תוך כיבוד כלל 90 הימים.
• כשאתם מחפשים בית, תכננו כיצד לשלב את שתי המשיכות עבור המקדמה שלכם.

תוכניות אלו מתגמלות אנשים שמתחילים מוקדם, אז היום הטוב ביותר לפתוח FHSA הוא בדרך כלל היום.

זהו מידע כללי, לא ייעוץ פיננסי או מס. מגבלות וכללי התוכניות יכולים להשתנות — תמיד אַמתו את הפרטים העדכניים מול ה-CRA ואיש מקצוע מוסמך בתחום המשכנתאות או המס לפני שתפעלו.

בואו נתכנן יחד את הבית הראשון שלכם

לדעת כמה תוכלו לחסוך זה חצי מהקרב — החצי השני הוא לדעת מה זה באמת קונה לכם בשוק הוויניפגי של היום. אשמח להדריך אתכם דרך השכונות, טווחי המחירים, ותוכנית ריאלית להגיע ליום הסגירה.

צרו קשר לשיחה חינמית וללא התחייבות או להערכת בית — בלי לחץ, רק תשובות כנות מסוכן מקומי שמכיר את העיר. — Pavel Streltsov, Real Broker Manitoba Ltd.