Вибір агента — це найважливіше рішення, яке ви ухвалюєте ще до того, як ринок побачить ваш будинок, або до того, як ви подасте свою першу пропозицію. Та більшість людей витрачає більше часу на вибір посудомийної машини. Ось процес, який я насправді рекомендую, — включно з тим, як я хотів би, щоб ви перевірили мене.
Крок 1: проведіть співбесіду з двома-трьома агентами
Не з одним. Співбесіда — це не грубість, хороші агенти самі її очікують. Ось що варто порівнювати:
- Досвід у вашому районі. Не «скільки років у бізнесі», а нещодавні угоди у вашій частині Вінніпега. Запитайте прямо: «Що ви продали в радіусі п'ятнадцяти хвилин від мого будинку за останні два роки?» Вінніпег — місто мікроринків, і спеціаліст із River Heights може серйозно помилитися з ціною сплітлевела в Transcona.
- Розмова про ціноутворення. Серйозний агент приходить із порівнянними продажами й пояснює свою цифру. Запитайте кожного кандидата: «За скільки ви виставили б мій будинок — і покажіть чому».
- Маркетинговий план (для продавців). Професійні фото, куди лістинг потрапляє окрім MLS®, як організовані покази, що відбувається на другому тижні, якщо трафік слабкий. Розмиті відповіді тут перетворюються на розмиті результати пізніше.
- Комунікація. Запитайте, наскільки швидко агент зазвичай відповідає і як ви отримуватимете оновлення. А потім зверніть увагу, наскільки швидко він відповідає під час самої співбесіди, коли він на найкращій поведінці.
- Відгуки та рекомендації. Прочитайте відгуки в Google, але й попросіть контакт колишнього клієнта, якому справді можна подзвонити.
Крок 2: знайте тривожні сигнали
Деякі патерни мають завершити розмову:
- Лестива ціна. Агент, який називає найвищу ціну лістингу, часто просто «купує» ваш лістинг — здобуває ваш підпис цифрою, яку ринок не сплатить, а потім поступово підводить вас до зниження ціни. Найдорожчий агент — рідко той, у кого вища комісія; це той, хто завищує ціну вашого будинку до застою.
- Тиск підписати негайно. Договір про лістинг чи договір представництва покупця — це контракт. Будь-хто, хто квапить вас, не даючи прочитати, показує вам, як складатимуться подальші стосунки.
- Жодних запитань про ваш будинок чи ваші цілі. Агент, який говорить сорок хвилин, не запитавши, чому ви переїжджаєте, скільки ще залишилось за іпотекою чи які у вас терміни, — продає послугу, а не представляє вас.
- Розмиті відповіді про гроші. Структура комісії, що вона включає і що станеться, якщо угода завершиться достроково, — все це має бути пояснено чітко й зафіксовано письмово. (Я написав окремий посібник простою мовою про те, як працює комісія ріелтора в Манітобі.)
Крок 3: розумійте, що ви підписуєте
Незалежно від того, купуєте ви чи продаєте, стосунки оформлюються документально — договором про лістинг або договором представництва покупця. Перед підписанням з'ясуйте: термін дії (як довго діє договір), комісію і коли вона підлягає сплаті, будь-яке застереження про перехідний період (holdover clause) (комісія, що належить, якщо покупець, представлений агентом, купує будинок уже після завершення договору), і як ви можете розірвати договір, якщо співпраця не складається. Нічого з цього не є чимось незвичайним — хороший агент пройдеться з вами по кожному пункту, навіть якщо ви не попросите.
(І одна очевидна річ, яка займе десять секунд, якщо вам колись захочеться: кожен агент і кожна брокерська компанія в Манітобі зареєстровані згідно з Real Estate Services Act, а MFSA веде публічний реєстр на themfsa.ca — мене там знайдете при Real Broker Manitoba Ltd.)
Що я додав би з боку будівництва
Ще один фільтр, про який мало хто думає: чи розуміє ваш агент саму будівлю? Значна частина реального ризику угоди криється в даху, фундаменті, електропроводці та плямах вологи, які всі ввічливо ігнорують на показі. Мій бекграунд — будівництво і ремонт, і це змінює обидві сторони угоди: покупці чують «це проблема на 12 000 доларів, пропонуйте відповідно», а продавці чують «полагодьте оцю річ за 300 доларів, а оцю за 3000 — можна пропустити».
Проведіть співбесіду зі мною поряд із будь-ким іншим — це не ввічливість, це і є правильний процес. Почніть із розмови або безкоштовної оцінки будинку — і приходьте з найскладнішими запитаннями. Я насторожився б щодо будь-якого агента, який був би проти цього.