Накопить первоначальный взнос — самая трудная часть покупки вашего первого дома в Виннипеге. Хорошая новость: Канада даёт покупателям первого жилья два мощных, поддерживаемых государством инструмента, чтобы дойти до цели быстрее, — FHSA и HBP. Они разные, у каждого есть правила, которые стоит знать, и вы можете использовать оба вместе для одной и той же покупки.
Я агент по недвижимости в Виннипеге, а не ипотечный брокер и не финансовый консультант, поэтому считайте это дружеской картой того, как работают эти программы. Всегда уточняйте актуальные лимиты в CRA и проверяйте свои расчёты у специалиста по ипотеке или налогам, прежде чем действовать.
Что такое FHSA?
FHSA (First Home Savings Account) — это зарегистрированный счёт, специально созданный для покупателей первого жилья. Это действительно лучшее из двух миров: ваши взносы уменьшают налог на входе (как в RRSP), а квалифицирующиеся снятия для вашего первого дома выходят полностью без налога (как в TFSA). Деньги внутри также растут без налога.
Вот как это работает:
- Кто имеет право: резиденты Канады в возрасте от 18 лет (и до 71 года), которые являются покупателями первого жилья.
- Лимиты взносов: до $8,000 в год, с пожизненным потолком $40,000.
- Лимит начинает накапливаться, когда вы открываете счёт: это самая важная деталь. Ваш лимит взносов начинает накапливаться только после того, как вы откроете счёт, — не когда вам исполняется 18, и не задним числом. Поэтому откройте счёт пораньше, даже с $0 внутри, просто чтобы запустить отсчёт.
- Перенос: вы можете перенести до $8,000 неиспользованного лимита на следующий год. Это значит, что после одного полного неиспользованного года вы можете внести до $16,000 за один год (пропущенные $8,000 плюс новые $8,000). Максимальный неиспользованный лимит, который можно перенести, составляет $8,000.
- Вычет: взносы снижают ваш налогооблагаемый доход, поэтому вы можете получить деньги обратно при подаче налоговой декларации — деньги, которые можно сразу направить обратно в первоначальный взнос.
- Временное окно: у вас есть 15-летнее окно участия, и счёт должен быть закрыт к концу года, в котором вам исполнится 71 (или через 15 лет после открытия, в зависимости от того, что наступит раньше).
Что делает покупателя «первым» для FHSA?
Как правило, вы имеете право, если вы (или ваш супруг(а) либо гражданский партнёр) не владели жильём, в котором проживали, в течение текущего года или предыдущих четырёх календарных лет. Этот четырёхлетний период оглядки более снисходителен, чем люди ожидают, — некоторые из тех, кто владел жильём годы назад, могут снова получить право на участие.
Что такое HBP?
HBP (Home Buyers' Plan) позволяет покупателю первого жилья снять деньги со своего собственного RRSP, чтобы направить их на первый дом. Считайте это займом у самого себя: вы забираете деньги без налога сейчас, а затем возвращаете их обратно в RRSP со временем.
Ключевые правила:
- Сколько: до $60,000 на человека (увеличено с $35,000 для снятий, сделанных после 16 апреля 2024 года). Пара с двумя RRSP может снять в сумме до $120,000.
- Правило 90 дней: любые взносы, которые вы делаете в свой RRSP, должны пролежать там не менее 90 дней, прежде чем вы их снимете, иначе они не будут подлежать вычету или участию. Не спешите с депозитом в последнюю минуту.
- Возврат: вы возвращаете сумму в течение 15 лет. Возврат обычно начинается на второй год после года, в котором вы сделали снятие. Временная мера даёт снятиям, сделанным между 2022 и 2025 годами, до пяти лет до начала возврата.
- Пропустили платёж? Если вы не вернёте требуемую за год сумму, эта сумма добавляется к вашему налогооблагаемому доходу за год.
- Требования: вам нужно письменное соглашение о покупке или строительстве, вы должны быть резидентом Канады, и вы должны купить или построить дом до 1 октября года, следующего за снятием.
FHSA против HBP: сравнение бок о бок
| Характеристика | FHSA | HBP |
|---|---|---|
| Что это | Выделенный сберегательный счёт | Снятие с вашего RRSP |
| Максимальная сумма | $40,000 пожизненно ($8,000/год) | $60,000 на человека |
| Налог на взносы | Подлежат вычету (снижают доход) | Уже подлежат вычету как RRSP |
| Налог на снятие | Без налога для первого жилья | Без налога, но это заём |
| Нужно ли возвращать? | Нет | Да — в течение 15 лет |
| Прирост внутри | Без налога | С отсрочкой налога |
| Лучше всего для | Создания новых накоплений | Использования имеющихся накоплений RRSP |
Коротко: FHSA — это деньги, которые вы никогда не возвращаете, тогда как HBP — это деньги, которые вы занимаете у себя будущего. И то, и другое приближает вас к дню сделки быстрее.
Как они объединяются для покупки в Виннипеге
Вам разрешено использовать FHSA и HBP для одного и того же квалифицирующегося жилья. Именно в этом совмещении проявляется настоящая сила — особенно для пары.
Представьте двух покупателей первого жилья в Виннипеге:
- Каждый снимает со своего RRSP по программе HBP: до $120,000 в сумме.
- Каждый добавляет свои накопления FHSA сверху: до $40,000 каждый, плюс любой прирост.
Это может составить очень крупный первоначальный взнос — часто уверенно более 20% за типичный дом в Виннипеге. Пересечь эту черту в 20% важно, потому что это означает, что вы полностью избегаете страхования ипотеки от дефолта CMHC.
Основы первоначального взноса в Виннипеге
Чтобы понять, почему эти счета так полезны, полезно знать правила минимального первоначального взноса:
- 5% на жильё стоимостью до $500,000.
- 5% на первые $500,000 плюс 10% на часть от $500,000 до $1,500,000.
- 20% на жильё стоимостью свыше $1,500,000.
Любой взнос менее 20% требует страхования ипотеки от дефолта CMHC. Одно небольшое местное преимущество: в Манитобе на премию CMHC не добавляется PST, поэтому страхование здесь обходится чуть дешевле, чем в некоторых других провинциях.
Пример: для дома в Виннипеге за $450,000 минимальный первоначальный взнос составляет $22,500 (5%). Несколько хороших лет одних только взносов в FHSA могли бы покрыть эту сумму, а добавление снятия по HBP могло бы приблизить вас к отметке в 20% и вывести из зоны CMHC.
Как начать
Открытие и использование FHSA
- Откройте счёт в банке, кредитном союзе или онлайн-брокерской компании. Он работает как TFSA или RRSP — просто попросите FHSA.
- Откройте его пораньше, даже с $0, чтобы ваш лимит взносов начал накапливаться.
- Вносите до $8,000 в год (или до $16,000, если вы перенесли целый год) и инвестируйте средства.
- Заявите вычет в своей налоговой декларации — вы получите справку — чтобы снизить налогооблагаемый доход.
- Сделайте квалифицирующееся снятие, когда покупаете свой первый дом. Держите свои документы в порядке.
Использование HBP
- Убедитесь, что ваши средства пролежали в RRSP не менее 90 дней.
- Заполните форму CRA Form T1036 и передайте её эмитенту вашего RRSP, чтобы снять деньги без налога.
- Купите или постройте дом до 1 октября следующего года, имея на руках письменное соглашение.
- Отслеживайте свои возвраты в налоговой декларации каждый год, чтобы не оказаться с дополнительным налогооблагаемым доходом.
Простой план действий
Если первый дом на вашем горизонте, вот порядок, в котором я бы предложил подумать:
- Откройте FHSA сегодня — даже пустой — чтобы запустить отсчёт.
- Пополняйте его по мере возможности и пользуйтесь налоговым вычетом каждый год.
- Создайте (или пересмотрите) свой RRSP, если хотите иметь деньги для HBP, соблюдая правило 90 дней.
- Когда будете искать дом, спланируйте, как объединить оба снятия для своего первоначального взноса.
Эти программы вознаграждают тех, кто начинает рано, поэтому лучший день, чтобы открыть FHSA, — это обычно сегодня.
Это общая информация, а не финансовая или налоговая консультация. Лимиты и правила программ могут меняться — всегда уточняйте актуальные детали в CRA и у квалифицированного специалиста по ипотеке или налогам, прежде чем действовать.
Давайте составим план вашего первого дома
Знать, сколько вы можете накопить, — это половина дела; вторая половина — знать, что это реально вам даст на сегодняшнем рынке Виннипега. Я с радостью проведу вас по районам, ценовым диапазонам и составлю реалистичный план, чтобы дойти до дня сделки.
Свяжитесь со мной для бесплатной беседы без обязательств или оценки дома — никакого давления, только честные ответы от местного агента, который знает город. — Pavel Streltsov, Real Broker Manitoba Ltd.